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Y tiene todos los elementos para serlo, aunque para ello haya que empezar a hacer una “limpieza general” de conceptos. Siendo como es la herramienta natural de las grandes multinacionales cuando se están jugando miles de millones en la interpretación de una cláusula de un contrato, que JAMÁS someterían a los Tribunales de Justicia, es un gran desconocido para el público en general, en el que a priori genera desconfianza. Es, y debe ser objetivo prioritario, instaurar en la ciudadanía la confianza en esta institución, que tantos y tan prácticos beneficios reporta.

Procede antes de nada definir este concepto: el Arbitraje es un sistema de resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, que finaliza mediante el denominado Laudo – equivalente a una sentencia judicial-, no apelable, y ejecutable con los requisitos establecidos en el artículo 37 de la Ley 60/2003, reguladora del arbitraje. Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. El Laudo firme produce efectos de cosa juzgada y frente a él sólo cabrá solicitar la revisión -conforme a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para las sentencias firmes-, según articula el art. 43 de la Ley 60/2003 de Arbitraje. Si el Laudo se incumple por el condenado, será competente para su ejecución forzosa el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado, de acuerdo con lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuando en el curso de un procedimiento tramitado ante un Juzgado, los abogados nos vemos en el brete de tener que explicarle a algún cliente no habituado a bregar por los tribunales de Justicia, que su demanda ha sido finalmente admitida a trámite, pero que se ha fijado la Audiencia Previa a 12 meses vista, y que será en esa Audiencia Previa dónde se fije la fecha definitiva del Juicio, nos miran como si les estuviéramos tomando el pelo. Porque tener nuestro asunto paralizado durante unos 18 meses de media, implica una incertidumbre que afecta (además de a nuestros nervios) a la cuenta de resultados de cualquier empresa -con independencia de su tamaño-, y por supuesto de cualquier particular. Las expresiones de “quien me manda a mi meterme en estos líos” afloran. Sin embargo, si esa cuestión hubiera sido sometida
al arbitraje, esos tiempos se hubieran reducido a una tercera parte, lo que realmente hace asumible iniciar la controversia o pretender la clarificación de nuestro derecho.

Y si esta cuestión la trasladamos a los ARRENDAMIENTOS URBANOS, ni tan siquiera es necesario acudir a la cuenta de resultados, ni hacer cálculos sobre la rentabilidad de un dinero absurdamente paralizado por un pleito que va a tardar mucho tiempo en resolverse: no hay mas que contabilizar cada mensualidad de renta que el propietario pierde para saber que cada mes, cuenta.

Veamos con detalle esto que estoy exponiendo:
En primero lugar, quiero dejar sentado que el arbitraje es perfectamente aplicable a los contratos de alquiler: al tratarse de una materia de libre disposición, las partes tienen libertad para pactar las condiciones que consideren mas idóneas, siempre con los límites generales articulados en nuestro Código Civil: el respeto a la Ley, la moral y el orden público. El arbitraje se puede aplicar a los alquileres de uso distinto del de vivienda, los celebrados por temporada o para ejercer una actividad industrial, comercial, recreativa, cultural o docente (por ejemplo: una academia, cafetería, discoteca, oficina, etc); y por supuesto, a los alquileres de vivienda (con o sin mobiliario), plazas de garaje, trasteros o cualesquiera otras dependencias y espacios accesorios de la finca.
Las materias sobre las que puede versar el arbitraje son ilimitadas: no se circunscriben al impago de la renta (por otro lado, el supuesto mas numeroso), puede versar sobre dudas interpretativas que se presenten respecto del estado de la vivienda, obligación de reparar determinados elementos inherentes a la misma, la duración o finalización del contrato, la obligación de devolver el inmueble arrendado a su estado original una vez finalizado el mismo, …
Hagamos una comparativa de los tiempos habituales de un procedimiento judicial, frente a los del procedimiento arbitral tramitado por AEADE:

Justicia Ordinaria Arbitraje de AEADE
Inicio del Procedimiento * Provisión de fondos para abogado y procurador, aprox. 2.100 € para una renta anual de 7.000 €* Cita y reunión con abogado para entrega de documentación, otorgamiento de poder general para pleitos notarial a favor de procuradores, redacción de la demanda e iniciación del proceso. * Provisión para gastos suplidos, aprox. 500 € para una renta anual de 7.000 €.* Envío de un formulario de solicitud de arbitraje por correo, junto con el contrato y demás los documentos acreditativos del incumplimiento.
Desarrollo del proceso hasta sentencia * Admisión a trámite (2 meses) * señalamiento para Juicio (5-6 meses) * sentencia (1 mes). * total proceso aprox.: 8-10 meses. * a los 3 días desde la presentación de la solicitud, el árbitro acepta el nombramiento y emplaza a la parte demandada vía burofax. * se dan 10 días de plazo para presentar alegaciones por escrito y proponer prueba en su caso. * El Árbitro emite el laudo en 20-30 días.
Ejecución Judicial * La sentencia se ejecuta judicialmente.* Provisión de fondos abogado y procurador 500 € aprox. * Ejecución de Sentencia: aprox. 3-4 meses. * El laudo es de obligado cumplimiento para las partes. Si no se cumple voluntariamente en un mes, se ejecuta judicialmente (desahucio y pago de rentas debidas-embargo). * Provisión fondos abogado y procurador 500€ aprox. * Ejecución de laudo: aprox. 3-4 meses.
TOTAL TIEMPOS 11-14 meses 4-5 meses
TOTAL COSTES 2.100 € sin ejecución 2.600 € con ejecución 500 € sin ejecución 1.000 € con ejecución

· Los tiempos y costes del procedimiento judicial dependen del Juzgado que conozca el caso. Si junto con el desahucio se reclaman las rentas adeudadas, estos plazos se incrementan.
· En la reclamación arbitral, los plazos señalados se cumplen siempre, y además del desahucio se reclaman las rentas adeudadas mas las que se devenguen hasta la liberación del inmueble.
Esta letrado, árbitro de AEADE, puede corroborar desde su práctica habitual el cumplimiento de estos plazos. Los expedientes que le son presentados para su resolución raramente superan un mes de tiempo desde la simple presentación en el Registro de la oficina del formulario de solicitud de arbitraje, hasta que dicta el Laudo. Si supera este tiempo es por una petición especial de prórroga para efectuar el abono, o para la práctica de alguna prueba que sea imposible articular en el tiempo previsto para ello. Pero en ningún caso supera los 40 días.
El procedimiento para someter un contrato de arrendamiento a Arbitraje es simple: las partes deberán sustituir en el contrato la típica cláusula de sometimiento a los Tribunales del lugar dónde radica la finca, por otra dónde acuerden someter las controversias que pudieran originarse al Arbitraje de la institución deseada, con los requisitos de cada una de ellas. En concreto, AEADE, para evitar cualquier potencial impugnación sobre la validez de la cláusula ante un posible recurso de anulación contra el Laudo por defecto de forma, ha redactado una cláusula tipo que debe ser firmada e incorporada al contrato como parte inherente al mismo. Esta cláusula, que puede ser solicitada en las oficinas de AEADE (Conde de Aranda nº 5 de Madrid, tfon. 91.432 28 00), obliga a dirimir cualquier divergencia a través de un árbitro, e impide a las partes acudir a la vía judicial. La experiencia indica que la propuesta por parte del propietario al posible inquilino de introducir esta cláusula arbitral, opera en forma de “repelente” para aquellos morosos y okupas “profesionales”, que cuentan con ir viviendo de año en año en sucesivas viviendas de forma gratuita, ya que tener que hacer mudanza cada 4/5 meses es bastante mas incómodo que hacerla cada año y pico.

Respecto de los costes, ya hemos visto en el cuadro anterior los calculados sobre una renta anula de 7.000 €. El artículo 21.2 de la Ley de Arbitraje de 2003 dice: “Salvo pacto en contrario, tanto los árbitros como la institución arbitral podrán exigir a las partes las provisiones de fondos que estimen necesarias para atender a los honorarios y gastos de los árbitros y a los que puedan producirse en la administración del arbitraje.”

Para un funcionamiento claro de la institución arbitral, ésta debe publicar cuales son esos costes para conocimiento de las partes en el momento de la suscripción de la cláusula en el contrato. AEADE los incorpora a su cláusula arbitral y son los siguientes:

Cuantía de la demanda Coste del procedimiento
(renta anual)

hasta 3000 € 235 €
desde 3000,01 € hasta 5000 € 335 €
desde 5000,01 € hasta 12000 € 425 €
desde 12000,01 hasta 24000 € 500 €
desde 24000,01 hasta 35000 € 615 €
desde 35000,01 hasta 54000 € 750 €
desde 54000,01 hasta 65000 € 900 €
desde 65000 € 1.150 €

Si comparamos estos costes con los Criterios Orientativos publicados por los Colegios de Abogados correspondientes, observamos que, literalmente, se triplican. Para el desahucio de un inmueble con una renta anual de 3.000 el Colegio de Madrid recomienda 750 €, mas los costes de procurador; para el siguiente escalón se incrementa en 300 € y así sucesivamente.

En resumen, podemos concluir que el arbitraje está asumiendo en el ámbito de los arrendamientos urbanos una importancia preponderante. Las 70.000 cláusulas de arbitraje sólo de AEADE (contabilizados mediante la numeración que contiene cada cláusula que se suministra), incorporadas a contratos de arrendamientos a julio de 2007 lo acredita. Compete a todos darle la necesaria publicidad ya que su beneficio social es innegable como modelo de resolución de controversias entre arrendadores y arrendatarios, útil, rápido y eficaz en un ámbito de litigiosidad en expansión, en el que el arbitraje es la auténtica alternativa a la administración de justicia estatal. Beneficia a arrendadores, que pueden ofrecer sus inmuebles en alquiler con la tranquilidad de que el riesgo de pérdida de rentas está claramente limitado, como a aquellos arrendatarios de buena fe, que pretenden que la legítima ocupación de sus viviendas se haga con las garantías de habitabilidad legalmente establecidas.
Concluyo como empecé: el arbitraje es una apuesta de futuro, rápida, eficaz, profesional y con todas las garantías de la ley, cuya publicidad ahuyenta al “moroso profesional”, que ahorra costes y vigoriza el mercado inmobiliario.